中国老龄化的趋势非常明显，形式颇为严峻。中国人口基数大，从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划(2011~2015年)》(以下简称《规划》)中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。而且中国的老龄化人口将长时间处于高位，甚至在开放二胎之后，依然预计在2095年之后才会下降到4亿以下。于此同时，由于中国的传统观念，养老机构在国内并不受重视，大多数老人依然希望在家养老。营运而生的养老地产概念层出不穷，然而在众多概念中，是卖服务还是卖房子，成为了养老地产的核心问题。

　　卖房子无法触及核心痛点

　　中国老人的数量和家庭结构，注定了养老需要一定的住房基础。独生子女政策造就了数量庞大的倒三角结构家庭，让传统大家庭的轮养型养老模式无法维继。新进迈入老龄化阶段的人群，从生活方式与经济能力方面也与以往的老人有极大的差距。以50后为主的新进老年群体。退休有10到15年的健康状态。他们更愿意为自己的健康和养老做投入，打理身心健康的同时也有极高的交流与沟通需要，他们维系着与自己的子女联系，同时又非常热衷与其他老年人交流。这些都需要一个稳定的住宅作为基础。

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。作为提供住宅的主力军，开发商对于养老地产的巨大机遇自告奋勇。近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。其中除了越秀地产、亿城股份等传统开发商之外，甚至还有中石化、首钢股份等跨界企业的加入。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。潜在的市场容量颇大，能够吸引众多“大鱼”也是顺理成章的事。

　　对于开发商来说，养老地产或许只是他们营销的手段，卖房子的另一种借口。但对于怀揣养老需求的老人来说，一套房子或许就不够了。房子不是手机，光靠概念和情怀就能获得青睐，更何况，手机也要软件的支持与搭配。对于养老地产来说，真正的痛点或许就是与住房搭配的软件与养老功能区。

　　养老地产要真正实现养老功能，就不能是纯住宅产品，必须搭配足够的养老功能区。为了建立标准、统一的养老功能标准，更多的开发商必须自持物业，对养老功能区进行管理与规划。在养老地产上有过许多积极尝试的北京太阳城集团董事局主席朱凤泊就曾表示：太阳城的开发运作模式，很重要的一条就是住宅与养老功能区的比例设计。大部分项目都设置为3比7，70%做的是住宅，30%做养老功能区。并且坚持养老功能区作为持有型物业，依靠自己的管理与规划确保养老功能区的服务质量。

　　运营服务模式上，太阳城将功能区做成一个服务链，无论是购买住宅，还是租房;无论是中期、还是短期，哪怕住一个星期。阳光城给予的服务是持续照应型。对健康老人是带有人文关怀的，自治精神文化赡养，包括文化、体育、艺术等等。只有恰当的物业比例，和持续不断的服务管理才能称得上合格的养老地产。

　　卖服务 专业医疗有待跟进

　　对于像太阳城这样已经走在前列的开发商来说，已经意识到了服务对于养老地产的重要性。但同时，养老地产对于专业医疗服务的需求，远大于其他服务类地产模式。由于独生子女家庭，养老结构性问题将非常明显，独生子女家庭就是严重弱化了家庭养老功能。就政策而言，北京上海计划中希望形成9064这样的产业布局。鼓励90%身体状况良好的老人居家养老，6%行动不便但能够自理的老人社区养老，4%有严重疾病无法自理的老人机构养老。但是实际运作中，中间的6%成为了非常不稳定的人群。许多老人哪怕行动有所不便，也依然愿意自己在家养老。当老人需要进驻社区或机构时，大多都已经无法自理，需要大量而又专业的医疗护理人员。而这一点，恰恰是现在养老地产模式所缺失的。

　　在新加坡等养老需求也非常突出的国家，专业护理人员与老人间的比例能够达到非常高，可以支撑老人的护理需求。而国内常规医院也经常人满为患，养老地产内的医疗支持服务大多依赖与挂靠附近医院，对于是否能满足老人的专业医疗需求，却没有明确的举措。国内的众多开发商也只是稍有尝试。

　　一直以品质著称的杭州绿城很早就涉足养老地产，其在本土杭州开发的项目蓝庭颐养公寓主要采用酒店式公寓模式，二层设立社区医院和护理中心。采取了租售结合的方式运营，其三、四层的护理院是按照床位出租，每月收取1000-4000不等的护理费，另外按照不同房间收取50-80元/床/日的床位费，这部分费用可使用医保，老人实际支付不到一半。而五层以上的精装修酒店式居家公寓此前是采取出售的方式，户型在60-90平方米，均价14000元/平方米。

　　养老地产中护理人员薪资成本、医疗设备成本、文体娱乐配套等各方面的支出一直是开发商的困扰。前期投入大和资金周期长是养老产品所面临的一个共性问题，不过蓝庭颐养公寓的护理院部分此前已经逐渐实现收支平衡，甚至稍有盈余。但从整个项目来看，医疗护理的力量基本能够满足要求，回收成本实现盈利仍有较长的路要走。

　　没有人能阻挡时间的流逝，养老是每个人都关切的问题。养老地产是关注“夕阳年龄”的产业，自身却是一个“朝阳产业”，无论养老政策如何变化，“以房养老”等新模式一再推出。中国式养老依然离不开“住宅、服务、医疗”这三个关键词。